Для покупки квартиры по цене ниже рыночной на 7-10% звоните:
+7(929)041-86-41, 410-47-48
По такому договору реализуется жилье на первичном рынке, которое продают частные лица. Договоры уступки права используются для продажи квартиры в случае, когда дом не введен в эксплуатацию и между дольщиком и застройщиком не оформлен акт приема-передачи объекта. По сути, продается право требования к застройщику на объект.
В основном такую недвижимость реализуют инвесторы, вложившие средства на начальном этапе строительства или подрядчики.
Заключая договор переуступки права, следует тщательно проверить договор, по которому приобретено право требования на объект.
Согласно 214-ФЗ ДДУ в обязательном порядке подлежит регистрации в Росреестре. ДДУ по какой-либо причине не зарегистрированный в Росреестре, юридических последствий не имеет, это важно знать. Права по договору уступки переходят к покупателю в объеме, прописанном в ДДУ. Дополнительных условий к застройщику покупатель выдвинуть не может. В договоре переуступки надо указать реквизиты ДДУ (номер, дату заключения, полное наименование застройщика); документы, передаваемые продавцом покупателю.
Для реализации жилья, продавцу требуется согласие от застройщика на уступку права (если такое условие предусмотрено в ДДУ, а, как правило – такое условие присутствует). Если ДДУ предусмотрено, что дольщик может совершать сделки с объектом, только с предварительного согласия застройщика, то без письменного разрешения застройщика сделка недействительна.
- ДДУ (оригинал);
- документы, подтверждающие произведенную оплату;
- разрешение банка (если недвижимость куплена с использованием ипотеки);
- согласие застройщика.
Переуступка права производится после выплаты всей цены ДДУ.
Заключая договор уступки права по ДДУ, покупатель находится под защитой Федерального закона 214-ФЗ, поэтому такая сделка является наиболее безопасной.
Практически все строительные компании взимают за свое согласие комиссию. Как правило, оплата этой комиссии ложится на покупателя (но это является предметом переговоров с продавцом).
- Прочие виды договоров (например, предварительный договор купли-продажи квартиры) не подлежат регистрации в Росреестре, что создает великолепные условия для мошенничества. Существуют схемы, по которым одна и та же квартира в доме, который еще не сдан, реализуется неоднократно, а продавец затем бесследно исчезает (с деньгами доверчивых покупателей).
Возможность признания продавца банкротом
Перед совершением сделки, следует проверить продавца на риск признания того несостоятельным (банкротом). Согласно законодательству, сделку по переуступке права можно опротестовать в рамках закона о банкротстве, при условии, что она была совершена в течение одного года до возбуждения процедуры банкротства продавца. Поэтому никогда не следует занижать сумму в договоре, (как бы того не хотелось продавцу), так как сделка может быть признана подозрительной и по решению суда будет расторгнута.
Прочие риски
- совершая сделку, продавец был недееспособен;
- продавец, может заявить, что действовал по принуждению или в силу тяжелых обстоятельств.
Для большей безопасности лучше всего, если сделку заверит нотариус. Нотариус (под запись) проводит беседу с продавцом, подробно разъясняет все аспекты сделки.